Составление арендного договора на сдачу квартиры: нюансы процедуры. Образец документа

Игорь Лихонин · 03.02.2019 · 1

Чтобы сдать жилую недвижимость в аренду, следует заключить с арендатором договор о найме. Грамотное составление документа наделяет его юридической силой и позволяет урегулировать отношения между собственником жилья и нанимателем. Благодаря подобному соглашению, обе его стороны могут избежать конфликтов и разногласий, которые могут возникнуть между ними.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных аспектах юридических вопросов, но каждая ситуация может носить уникальный характер.

Если вы желаете получить более подробную консультацию - задайте вопрос или закажите бесплатный звонок.

Дежурный юрист

Арендный договор: что представляет собой документ?

Договор аренды квартиры и соглашение о найме, являются двумя разными юридическими терминами. Согласно пункту 1 статьи №671 ГК РФ, договор о найме жилой недвижимости – это документ, регламентирующий предоставление квартиры арендодателем арендатору за определенную плату. Этот документ лишает съемщика прав пересдавать жилье в субнаем либо получать с него личную выгоду другими способами.

Важная информация
При сдаче жилья согласно арендному договору, правовые отношения между собственником и нанимателем жилья регламентируются главой 34 ГК РФ, а при использовании соглашения о найме, главой 35 ГК РФ.

Статья №671 ГК РФ регламентирует следующее:

  • согласно арендному договору, собственник квартиры предоставляет нанимателю (физическому лицу) жилье во владение, пользование или проживание в нем за фиксированную плату;
  • юридическому лицу, жилое помещение предоставляется в пользование или владение согласно арендному или другому договору. Юридическое лицо также может использовать жилую недвижимость только для проживания граждан. Чаще всего такие договора аренды квартиры, заключают компании, которые предоставляют временное жилье своим новым сотрудникам.

Зачем необходимо заключать соглашение о найме перед сдачей квартиры в арену?

Предварительное соглашение о найме жилья

Договор сдачи квартиры регламентирует отношения арендатора и арендодателя. В документе обе стороны сделки прописывают свои условия, что в будущем позволяет им избежать конфликтов при возникновении непредвиденных обстоятельств.

Зачастую конфликтные ситуации возникают по следующим причинам, представленным:

  1. Неудовлетворительным состоянием квартиры или имущества на момент возврата арендодателю. Чтобы избежать проблем в этом вопросе, собственнику к договору нужно приложить фотографии мебели и квартиры на момент сдачи квартирантам.
  2. Финансовыми расчетами и повышением арендной платы. В типовом соглашении содержится пункт, касающийся того, что владелец жилплощади имеет право повышать арендную плату не чаще, чем раз в год. Несмотря на это, по согласию сторон сделки, эти сроки могут быть изменены.
  3. Оплатой коммуналки. Сейчас стоимость коммунальных услуг повышают каждые полгода, а счета, к примеру, за отопление и вовсе могут оказаться неподъемными. Именно по этой причине, перед съемом жилплощади с арендатором следует обсудить дополнительные платежи и их стоимость. Идеальным вариантом, будет оплата квартиросъемщиком коммунальных услуг, согласно показаниям счетчиков.

Прописав все эти нюансы в договоре, обе стороны сделки могут быть спокойны, так как никаких проблем в процессе найма возникать не будет.

Отличия документов и особенности их оформления

Договор аренды жилья или соглашение о найме имеет несколько разновидностей, отличающихся по содержанию и способу оформления.

Предварительное соглашение о найме жилья

Данный договор считают дополнительным и заключают по обоюдному желанию сторон. Содержание документа должно быть таким же, как и у основного договора, иначе он будет признан нелегитимным. В теле договора должна быть прописана следующая информация, представленная:

  • предметом сделки;
  • реквизитами арендатора и арендодателя;
  • фиксированной стоимостью месячной аренды;
  • данными о дополнительных платежах (залог, задаток);
  • правами и обязанностями сторон сделки;
  • описью имущества и, при желании арендодателя, ее фотографиями;
  • датой заключения основного соглашения на аренду.

Обычно, инициатором сделки является один из ее участников. К примеру, его заключают для того, чтобы зафиксировать внесение аванса или залога. Такой документ необходим, если дата вселения в квартиру и дата сделки различны. Это соглашение является альтернативой расписки.

Бланк предварительного соглашения найма квартиры
Образец заполнения предварительного соглашения найма квартиры

Типовое соглашение о найме жилплощади

Подобный договор сдачи квартиры в аренду обладает установленной формой и считается основным документом, отвечающим за регулирование правовых отношений сторон сделки. Его используют при оформлении жилплощади в долгосрочную аренду.

Документ содержит в себе информацию, представленную:

  • предметом сделки, адресом и регистрационными данными недвижимости, сдаваемой в аренду;
  • паспортными данными участников соглашения;
  • сроками действия договора;
  • датой заселения в квартиру;
  • обязанностями и правами сторон;
  • порядком расчета, расценками на аренду и дополнительными платежами;
  • описью имущества с фото;
  • дополнительными условиями сделки.

Если стороны желают, то стандартный договор можно дополнить актом передачи ключей, ведомостями по передаче оплаты, залоговой распиской и прочими документами. Они необязательны, но после подписания основного соглашения обретут юридическую силу.

Примечание
Согласно статье № 609 ГК РФ, все арендные договоры, должны проходить регистрацию в соответствующих госструктурах. Исключением являются документы сдачи жилплощади на срок менее года.

Под это правило не подпадают сделки, заключаемые между физическими и юридическими лицами, о чем сказано в пункте 3 статьи №609 ГК РФ.

Статья №609 ГК РФ регламентирует следующее:

  • арендный договор, заключенный между физическим и юридическим лицом на срок свыше одного года, должен оформляться в письменном виде;
  • арендное соглашение на сдачу жилой недвижимости должно быть зарегистрировано государством, если иные правила не предусматриваются законодательством;
  • арендный договор, который предусматривает последующий переход права собственности на жилплощадь к арендатору, следует заключать по той же форме, что и договор купли-продажи.

Все вышеописанные правила необходимо обязательно соблюдать при составлении документа либо он будет признан нелегитимным.

Бланк типового арендного договора

Упрощенное соглашение о найме жилплощади

Самой простой формой договора сдачи квартиры в аренду, является краткое соглашение. Документ содержит только основные условия сделки. Он составляется от руки и обретает юридическую силу сразу после подписания.

В теле документа содержится следующая информация, представленная:

  • описанием жилой недвижимости, сдающейся внаем;
  • данными о сторонах сделки;
  • стоимостью месяца аренды;
  • сроками действия договора;
  • описью имущества с фото.

Касательно обязанностей и прав владельца квартиры и ее съемщика, следует указать, что их регулируют главы 34 и 35 ГК РФ. Если обе стороны сделки хотят добавить в договор дополнительные условия, они могут это сделать, но если они не будут отвечать требованиями УК и ГК РФ, то документ признают недействительным.

Бланк упрощенного арендного договора

Бессрочное соглашение о найме жилплощади

Бессрочное соглашение о найме жилплощади

Под бессрочным соглашением понимают стандартный договор об аренде жилой недвижимости, в котором не указывают сроки ее съема. Эта форма соглашения регламентируется статьей №610 ГК РФ. От типового договора данный документ отличается пунктом о расторжении сделки.

Статья №610 ГК РФ регламентирует следующее:

  • арендное соглашение заключают на срок, который определяет договор;
  • если в документе сроки не определены, то он считается бессрочным. В этом случае у каждой из сторон сделки есть возможность расторгнуть ее в любое время, предупредив контрагента за месяц до расторжения. При аренде имущественных благ, предупредить о процедуре расторжения следует за три месяца. На законодательном уровне могут быть установлены другие сроки предупреждения о расторжении. Также эти сроки можно прописать и в самом документе;
  • на законодательном уровне может быть установлен предельный срок соглашения для отдельных типов аренды и для аренды определенного вида имущественных благ. В этом случае, если сроки съема жилья в соглашении не определены и стороны не отказываются от договора по их истечении, то он автоматически прекращает свое существеннее.
  • арендное соглашение, заключенное на срок, который превышает установленный на законодательном уровне, принято считать заключенным на предельный срок. В этом случае, при желании расторгнуть сделку, одна сторона должна предупредить вторую за три месяца до этого. В качестве исключения выступают те ситуации, когда изначально были оговорены меньшие сроки.

К заключению такого договора прибегают значительно реже, чем к остальным его типам.

Образец бессрочного арендного договора

Обладает ли договор юридической силой?

Договор аренды жилплощади становится легитимным, в случае его правильного составления и полного соответствия требованиям УК и ГК РФ. Даже если арендодатель заключает соглашение на срок, требующий регистрации, но не проводит данную процедуру, документ все равно остается легитимным. Однако в этом случае владелец сданного жилья будет иметь серьезные проблемы с налоговой.

Справка
Согласно статье №674 ГК РФ, любое соглашение найма должно заключаться в письменном формате. Это необходимо для того, чтобы документ приобрел юридическую силу. Договор может иметь как произвольную, так и стандартную форму.

Документ может быть признан недействительным в случае, если в нем указаны неверные паспортные данные участников сделки, адрес и регистрационный номер недвижимого жилого имущества. На легитимность не повлияет неточность в указании метража квартиры, ее этажного расположения и внутренней отделки.

Расписка о сдаче жилой недвижимости в аренду не является соглашением о найме, а лишь его приложением.

Когда договор утрачивает свою легитимность?

Есть несколько весомых причин, при наличии которых договор аренды жилья могут признать недействительным:

  • квартиру сдает в аренду не ее собственник, а человек, не имеющий доверенности на проведение данной процедуры. Это может быть как супруг/супруга владельца квартиры, так и его родственники;
  • квартира арестована судом либо является предметом судебного процесса;
  • жилье выступает кредитным залогом;
  • арендодатель, выступающий от лица собственника, имеет истекшую по срокам доверенность.

При наличии вышеописанных причин, документ утратит юридическую силу.

Итоги

Арендное соглашение является документом, который необходим для заключения сделок о найме жилья в аренду. Он заключается в письменном виде и регламентируется соответствующими законодательными актами. С его помощь собственник квартиры может защитить себя и свое имущество от недобросовестных арендаторов, а арендаторы смогут обезопаситься от незаконных действий со стороны арендодателя.

Комментарии: 1

  • Антон
    05.02.2019 в 12:43

    По глупости как-то заключали договор аренды с человеком и не разобрались, что он не собственник. Как итог долгие разбирательства с хозяином квартиры, полицией и очередной переезд. 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Бесплатная консультация

+7

Услуги наших юристов

Юридическая компания Конгломерат

Наша главная задача - результативно решать ваши проблемы. А при своевременном обращении - давать рекомендации как избежать возникновение проблем.

Мы работаем – Вы побеждаете!